物业管理论文范文(精选3篇)

物业管理论文篇1

（一）物业管理企业自身的特点

物业管理企业是以盈利为目的的，管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办性服务费、特约服务费收入、综合经营的收入，而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出，物业管理企业的支出是多种多样的，包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等，这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制，造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。

（二）物业管理企业的人才供给

1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求

结合物业管理企业自身的特点，再加之是一种以营利为目的的企业，在收入来源相对稳定的状况下，企业为了获得更多的利润，就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的，服务人员的工资就是企业支出的一部分，在减少支出的观念下，就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的，在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。

2、物业管理企业对工作人员的培训方面

物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训，对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别，有难易的差别，对于资历较深的培训者来说，可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者，对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说，减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。

（三）物业管理企业的设施配置不足

在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外，必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时，面对情况不明的危险，单一、有限的应急救援装备是不能应付的，必须使用大量种类不一的应急救援装备，以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候，在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量，大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下，无法真正检验所购买设施的作用，但在应急的过程中，最需要应急设施充分发挥它的作用的时候，倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限，那么应急救援就会受到制约。

（四）物业企业管理缺乏责任感

在物业管理工作人员招聘的时候，由于对工作人员的低要求，其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低，无论是他们在应急管理基本理论的掌握上，还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误，在关乎居民人身财产安全的情况下，失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失，有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任，但由于小区的居民较多，物业所要处理的事情比较繁杂，对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中，存在一种应急设施类于摆设的心理，这是不正常的。在种种因素下，作为小区安全的保障者，存在着安全意识淡薄，安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。

（五）物业企业管理体系不健全

应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱，乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现，需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排，这样能够使工作人员各司其责，同时团队在日常的相互配合下能够了解队友，达成一种默契，这有利于在应急中形成良好的配合，提高应急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的惩奖制度

物业管理企业挑选到适合工作的求职者，这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味，物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能，需要合理的鼓励机制的建立，对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可，得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情，还能够激发工作人员的创新能力，促进总体工作的顺利开展，提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中，也会遇到各种各样的问题，工作人员在处理这些问题的时候，可能会由于不同的原因而造成不必要的错误，在这种情况下，可以依据错误造成的后果的不同程度，对工作人员进行不同程度的处罚，以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度，使得错误不能有效地及时制止。

（七）缺少对典型事件的研究

对于应急管理是一项必要的工作，安全问题越少越好，在实际生活中，我们基本是处于一种平安状态，安全问题不常发生，但是安全问题有时候是不可避免的，一旦发生就需要采取应急措施，正是基于安全问题的特点，我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法，就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析，以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。

（八）缺乏与居民的沟通

现在是个文明的社会，特别是城市小区的居民，他们有着相对稳定的工作，有着良好的生活环境，受过良好的教育，他们对物业管理企业能够给予理解和支持，物业管理企业可以与居民进行良好的沟通，积极地了解居民的所想所需，向他们采纳有益的建议，不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系，还能使更多的居民感受到小区的民主气息，得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多，关系复杂的集合体，城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。

二、物业管理企业应急管理体系的构建策略

（一）建立健全应急预案体系

突发情况具有不可预知性，一旦突发事情发生，最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件，然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候，需要工作人员的全力配合，进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的预案模式。

（二）建立健全应急管理体制

预案只是应急过程的一部分，确定应急预案之后需要的是具体的安排，针对工作人员的性格特点，组建不同层次的小组，这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等，这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行，使得应急工作顺利的展开。

（三）建立应急运行机制

在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度，使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率，同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。

三、小结

城市小区是城市中的重要组成部分，集中人口也相当多，人流量大，城市小区的和谐稳定有利于增强社会整体的和谐稳定。安全问题的发生带给小区的灾难是不可估量的，物业管理企业的应急管理在小区的安全中起着关键性的作用。不断加强对物业管理企业的要求，不断提升物业管理企业的管理水平，有利于更好地维护小区居民的生命财产，有利于构建和谐社会主义社会的稳步推进。

物业管理论文篇2

（一）物业管理法规政策不健全、操作性不强我市现有的[秦皇岛市物业管理实施办法]（以下简称[办法]）颁布实施至今，缺乏与之配套的实施细则和健全有效的政策法规，导致基层部门在处理物业管理纠纷上无具体依据。一是对物管公司缺乏明确的法制规范，对其监管缺乏有效抓手。目前对物管公司存在的管理问题，无法依据物管法规予以行政处罚，如个别小区物管公司在与业主产生矛盾纠纷后，随意对业主停水停电，引发业主上访。二是对业委会的权利和义务缺乏明确的法制规范，对其监管失控。业委会没有法人资格，只有权力没有义务或很少义务，政府无法对业委会进行有效的监管、处罚及规范。三是对业主本身的权利和义务缺少明确规范，个人利益与小区共同利益冲突时如何定义和化解。如小区停车位改造损害了小部分业主的利益却方便了大多数业主可不可行；部分业主欠缴物业管理费有没有损害到公众利益都值得探讨。业主自治意识淡薄。

（二）物管公司与业委会及业主的关系紧张、矛盾重重首先，物管公司方面，物管公司观念老化，摆不正自己与业主的位置，常以“管理者”自居，习惯于发号施令，使业主的地位和权益得不到保障。定位的偏差造成了业主与物管公司之间矛盾重重；部分物业服务企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员专业技术知识缺乏，人员素质整体偏低，经营效益差，在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象，引发业主不满，及物业管理费收缴困难等问题。其次，业主方面，部分小区业主对现有物管公司不满，积极筹备成立业委会，其目的就是为了“赶走”现有物管公司，进一步加深业主与物管公司的矛盾；部分业主法制观念淡薄，加之法规不够完善，缺乏自我约束，只强调权利而忽视相应的义务，拒绝缴纳物业管理费。不愿主动缴费的业主感觉物业服务企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业服务企业的公共服务。第三，业主委员会成立难。目前，全市成立业委会的小区只占少数，且即使成立了业委会的小区也仍然出现许多乱象，业委会与物管公司因利益的博弈很难和平共处，且缺乏相应的资金支持，物管公司为了更好的操控小区，不希望小区成立业委会，于是进行诸多阻扰，不配合、不提供小区业主资料及候选人信息等；业委会成员素质低，不能发挥应有的作用。

（三）物管公司与居委会及社区服务站的分工协作不到位物业公司与居委会和社区服务站是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带。但同时这几方之间在小区日常管理中还存在不同程度的矛盾，主要表现在：有的物业公司与居委会，因职责分工不明确，出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争，导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做，麻烦之事无人做，遇见责任‘踢皮球’”的现象，使小区的管理职责得不到有效的落实，引发各种各样的问题和矛盾。其原因有两方面：一是在观念上，人们还习惯于将社会管理工作等同于行政工作，对传统行政管理存在路径依赖，不放心让市场主体承担更多的任务。在进行基层管理体制改革时，看不到物管公司提供的基层管理服务普遍比其他社会组织更具专业水平，运作更高明、品种更丰富、服务更便捷，具备天然的竞争优势，而只是简单地将一些行政管理职责从居委会剥离出来，放到社区服务站里，却没能将包括物业管理等市场主体纳入基层管理体制的整体框图架中进行系统规划设计，对公共服务和管理资源作进一步的整合；二是在具体分工和操作层面上，社区服务站承担着纷繁的任务，其中类似采集信息、社区宣传、社区治安、环境卫生、部分社区服务等与物管公司向居民和业主提供的服务内容有高度的重合性和交叉关系，在管理上“撞车”与“真空”现象并存，由于两不相让、边界不清，从而造成反复上门扰民的现象，引起居民和业主的不满。

（四）老旧小区管理成难题在秦皇岛市旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理，目前仍游离于物业管理体制覆盖之外。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，小区出口大门洞开，人、车畅行无阻，人员混杂，失窃案件频发，居民苦不堪言，极大影响了居民生活质量。

二、加快秦皇岛市物业管理发展，进一步发挥在基层社会管理中作用的措施和建议

（一）通过修订法规、建章立制、出台政策，使业主、业委会、物业企业之间建立良性运作机制首先，加紧修订法规及出台相关实施细则。明确业主委员会主体地位，使业委会获得法人主体资格，有利于公检法机关加强监管；对物业服务企业的监管措施应具实操性，特别是要建立和完善物业服务企业准入、退出和奖惩制度。其次，将物业管理费缴交情况纳入个人信用系统。同时将物业管理费欠缴案件作为简易类案件，由物业服务企业向基层法院申请支付令的方式，确保物业管理费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。第三，出台有关税收等优惠政策，支持物业服务企业的发展。在我国，物业管理是一种微利性行业，其规模效益显得尤为重要，通过出台有关政策和积极引导，加速行业的转型升级，支持口碑好、业绩佳、实力强的物业服务企业收购吞并小型物业服务企业，通过市场化手段淘汰资质差、管理混乱的企业，促进物业服务企业规模化、集团化、品牌化发展。此外，比照新办企业，减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税，或者适当调低营业税税率。对小区物业管理服务达到一定标准后，视物业服务企业对社会公共事务贡献程度确定税收优惠比例。

（二）促进业主委员会建立，发挥积极作用充分发挥业主委员会的作用，对具备建立业主委员会条件但还没有建立的，物业管理行政主管部门给予帮助指导，推动落实。凡具备建立业主委员会条件的，物业管理行政主管部门根据法律有关规定，会同开发建设单位、街道办事处、居委会、辖区派出所制定业主委员会组建方案，组织召开业主大会或业主代表大会，协调、指导选举产生业主委员会，并由市、县物业管理主管部门备案登记后，在物业管理活动中代表全体业主依法开展活动，维护业主的合法权益。认真履行[物业管理条例]规定的五大职能：选聘或解聘物业公司，监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用，对管理服务提出批评和建议，依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。

（三）发挥政府引导职能，明确职责分工要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的首要条件。同时，政府积极引导物业服务企业、居委会各基层服务组织通力合作、协同工作。明确物业管理主管部门，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，街道切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。各街道基层组织要加强对住宅小区物业服务企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业服务企业共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。

（四）充分发挥物业服务企业近水楼台的优势，政府所需要的基层信息由物业服务企业单一采集、法定提供住宅小区、楼宇大厦是社会管理的基本单元，与其对应的物业服务企业是最基本单元的具有法人资格的“网格员”。为此，充分发挥物业服务企业具有掌握第一手基层信息的优势，政府所需要的基层信息实行由物业服务企业单一采集、法定提供，改变过去多头采集造成扰民的做法。从立法层面、健全机制着手，解决基层信息的采集和管理问题：明确赋予业主、租户及其他人员应主动向其所对应的物业服务企业履行登记有关基础信息的义务；同时，物业服务企业应承担掌握社区各类设施及人员基础信息的责任，定期向政府有关部门提供。政府部门的职责主要是做好监管和督查工作，将物业服务企业提供社区或楼宇基础信息服务的责任纳入资质考核内容，强化动态督查和考核，对物业服务企业提供信息真实性、完整性进行核实，作为对物业服务企业资质认定的一项重要标准和奖惩依据。

（五）鼓励物业服务企业成立便民服务类社会组织，向居民提供日常的专业社区服务物业服务企业作为与社会管理和服务息息相关的行业，长期以来已经在社区里开展了一些文体活动和便民服务，取得了一些经验，应趁此形势向社会企业转型，除了承担传统物业管理外，还可利用其24小时贴近居民的优势，更好地处理社区关系和社区事务，提供更专业和优质的社区服务，如居家养老、日间照料、社区教育、社区文化、网购服务等，以进一步提高管理服务水平，改善与业主的关系。政府给予政策支持与奖励，从而稳定这支社会管理的骨干力量。

（六）完善配套，综合整治，推动老旧小区物业管理工作的开展加大对老旧小区的整治，政策上给予重点扶持。旧住宅小区增建必要的物业管理设施，可享受旧城改造的优惠政策，土地规划等部门要给予优先审批。承担旧住宅小区物业管理综合整治任务的物业服务企业，税务部门给予一定的优惠政策。转变业主的物业管理消费意识。借鉴国内其他地区的一些先进经验，将物业管理纳入社区管理的范畴，街道办事处和居委会可以整合各部门的管理资源，争取辖区物业服务企业的共同配合，尽快改善老旧小区的管理状况。

（七）提升从业人员素质搞好物业管理人员的培训工作。要有计划、有步骤地开展物业企业经理、部门经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗制度。同时，物业服务企业还应根据情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对基础作业层人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。

（八）促使物管行业协会成为枢纽型社会组织，指导和引领本行业提供更好的社会管理服务秦皇岛市物业管理协会通过制订行业标准、物业服务规范，完善物业服务价格形成机制和第三方审计、资质监理、调解纠纷、考核评估制度；进一步发挥其在业务上的龙头带动作用和日常管理服务中的平台作用，引领物业服务企业从单纯的物业管理模式，逐渐改变成为更具社会责任的专业角色。

物业管理论文篇3

首先，物业管理的行业管理部门将不再是以政府管理为主，而是逐渐的过渡到由行业的管理协会进行统一的管理，政府部门应重点负责行业相关的司法和立法工作，而物业管理行业的协会则应重点负责资质评审，投诉处理、培养教育、行业行为规范以及考评创优等工作；其次，对于物业管理企业的日常事务，物业管理企业也不再是单纯的自主管理的模式，也应逐步的向社会的各个专业化的公司过渡。比如说，房屋维修、绿化、清洁以及机电等工作都属于物业管理企业的日常工作，今后这些工作就会分包给各个专业化的公司去做，而物业管理企业则是要对这些工作进行统一的调度和监督；最后，社区事务从原来的物业管理将向社会或是政府过渡。在我国社会物质文明和精神文明都得到了快速发展的背景下，治安状况得到了明显的改善，在住宅区内物业管理所负责的社区文化、计划生育、治安以及装修税收等原本属于政府部门的工作将回归到政府部门，而如果哪一部分的工作确实还是要有物业管理企业负责的，也将以的形式进行企业化的经营管理。

2新时期下物业管理企业的竞争策略

通常情况下，物业管理行业的目标市场以及服务种类都是定位在保安清洁和劳动密集型房屋管理权等内容上，而这对企业所采取的营销手段、市场渠道的拓展以及企业的服务形式和服务内容等都是有一定的约束作用的，并且也会对物业管理企业的盈利水平和经营能力产生影响。在物业管理行业向着专业化发展的趋势下，服务产品的专业化程度以及科技含量水平的高低将是两个最重要的影响因素。

2.1建立更加专业的物业维修部门

在物业管理企业中，所涉及到的维修和服务项目是非常多的，相关的专业也很广，在人们物质生活水平不断提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了显著的提高，所以住户的要求也是多种多样，大到住行，小到衣食，都有着不同层次和不同方面物业需求，因此，要想满足这些种类繁多的需求，并且为用户提供更加优质的服务，就必须成立专业化的物业维修部门，同时组建一支更加专业的物业维修团队。要有专业的房屋等建筑物的维护部门，要有物业附属设备、基础设施的维修和保养部门，要有相关的场地的维护和管理的部门，要有消防设施的更新、维护和保养的部门，同时治安保卫、车辆管理、庭院护花以及清扫保洁等都要配有专业的服务人员或是服务机构，这样才能真正的组建一个专业的物业维修部门，每一个机构或是个人在各自领域上都有着较高的专业技术水平，为用户提供更加全面、更加优质的物业维修服务，只有这样，得到了所服务住户和业主的信赖和支持，物业管理企业才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

2.2提高物业维修人员专业的技术水平

由于历史上的种种原因，物业管理企业的维修人员大多是从原来各个单位所分离出来的后勤服务人员，这些人员的年纪普遍偏大，并且存在着专业不对口以及技术水平较低等问题，应用的操作技能和管理能力也十分匮乏。未解决以上所存在的种种问题，首先应大力的实施减员增效的措施，认真研究和分析目前物业维修人员数量过多、用人成本过高并且专业素质较差的实际情况，减员就是实现物业维修部门自立生存的一个重要的措施，尽可能的精简管理层，同时大胆的放开作业层，对维修岗位以为的剩余人员应坚决的执行减员的措施。在实行减员增效策略的过程中，要利用好相关的政策措施，减下来的人员，可以替代现在由外来雇工所占据的岗位，这样对降低整个企业的工资水平也是十分有利的。对于留下来的物业维修人员，应定期的对其进行物业维修知识等方面的培训和教育工作，充分提高物业维修人员的维修技能和专业技术水平。同时还应加快物业维修高级人才的培养步伐，可以适当的从外部引进高素质的专业的物业维修人员，这样才能真正的打造出一支适应我国社会主义市场经济发展需求的高素质的物业维修的人才团队。

3专业化发展是新时期物业管理的必然趋势

在新时期下，物业管理企业竞争策略的制高点就是物业管理专业化的发展方向，物业管理不再是传统的大一统的管理模式，而逐渐转变成为全新运作的专业化的管理模式，通过这一模式物业管理市场的竞争优势才能得到强化，市场特有的竞争力才能得到巩固和提升，所以，专业化的发展方向必将成为物业管理企业发展的趋势。

3.1专业化的发展更加有利于物业管理企业在服务和管理的过程中形成统一的模式

也更加有利于企业共享资源和降低成本，通过向客户提供更加人性化和更加优质的服务，物业管理企业才能够真正的实现规模化的经营管理，从而提高其所带来的社会效益和经济效益。

3.2通过建立专业的物业维修部门以及提升物业维修人员的专业素质等措施

才能不断满足业主对高品质服务和新生活的需求，提升了物业管理企业的形象力、生产力和扩展力，在更加专业化的服务内容中，企业所提供的服务活动将更加完美、专业和精细，在激烈的市场竞争氛围中找到更多的商机。并且借助于这类物业专业化的服务，也能够更好的适应不断变化的个性化的服务需求。

3.3在物业管理企业专业化发展的要求下，将建立更加专业的服务管理机构，比如说清洁、绿化、保安以及工程维修等物业管理活动都要配备专业化的服务团队，而这也更加有利于统一物业管理行业的服务标准，物业管理专业的服务安排得到进一步的统筹和规划，无论是资金的使用效率还是资金的配置，都得到了大幅度的提高。

4结束语

通过以上的论述，作为一个新兴的、独立的发展产业，物业管理行业在提高城市管理水平和居民生活质量等方面中所做出的贡献是巨大的，而随着行业竞争的愈发激烈，物业管理企业要想在激烈的市场环境中得以生存和发展，就必须坚定不移的走专业化的发展之路，建立一个专业化的物业维修部门，提高每一个物业维修人员的专业技术水平，从而为住户和业主提供更加专业并且更加优质的物业维修服务。

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